Afin d’améliorer la performance énergétique des immeubles, le législateur est venu encadrer la vente et la location des logements. Il a également fixé un calendrier à brève échéance de la transition énergétique des biens immobiliers. Pour ce faire, divers documents et outils ont été imposés en fonction des consommations d’énergie du logement. Parmi ces éléments figurent le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’audit énergétique ou encore le carnet d’information du logement (CIL).

QU’EST-CE QUE LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) créé en 2006, et auparavant transmis à l’acquéreur pour simple information, est depuis le 1er avril 2021 opposable, au même titre que les autres diagnostics immobiliers (amiante, plomb, etc.). Le DPE est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier situé en France métropolitaine, sauf exceptions (exemple maison de moins de 50 m2 habitables ou logement dépourvu de système de chauffage). Ce diagnostic permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment, et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.

QUE CONTIENT CE NOUVEAU DPE ?

Divers éléments doivent figurer dans le DPE, et notamment une étiquette dite « énergie » allant de A (logement extrêmement performant) à G (logement extrêmement peu performant, aussi qualifié de « passoire thermique ») intégrant deux volets : la consommation énergétique et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2023, un logement est qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est inférieure à 450 kWh/m2 en France métropolitaine. Le nouveau DPE contient également de nouveaux indicateurs sur le confort d’été (protection solaire, isolation, ventilation), des préconisations en matière de travaux, ainsi que l’estimation des coûts annuels d’énergie du logement.

QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES D’UN MAUVAIS CLASSEMENT POUR LE PROPRIÉTAIRE ?

En cas de location : Y a-t-il une interdiction de louer un immeuble constituant une « passoire énergétique » ? Pas d’interdiction formelle de louer un immeuble constituant une « passoire énergétique » mais en pratique : dans les communes où a été instituée une autorisation préalable de mise en location, le propriétaire va se trouver devant une impossibilité de louer. Dans les communes non soumises à une autorisation de location, le locataire pourra exiger des travaux, le juge pourra réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux et les aides personnelles au logement (APL) pourront être remises en cause. Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : aucune révision annuelle n’est possible ; lors du renouvellement du bail aucune réévaluation ne peut intervenir. Si ce logement fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ces dispositions sont applicables aux contrats de location, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le t 2022, en France Métropolitaine. Le délai d’entrée en vigueur est retardé au 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane à la Réunion et à Mayotte. Ces règles sont applicables aux logements nus et aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire. Par ailleurs, en cas de logement concerné par le plafonnement des loyers, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement est classé F ou G. Ces mesures sont applicables aussi bien dans les « zones tendues » qu’en dehors de ces zones.

En cas de vente : Y a-t-il une interdiction de vendre un immeuble constituant une « passoire énergétique » ? Non, mais le propriétaire qui souhaite vendre son logement aujourd’hui, classé F ou G, doit faire réaliser un autre document : l’audit énergétique.

QU’EST-CE QUE L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE ?

Entré en vigueur le 1er avril 2023, l’audit énergétique constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Cet audit, complémentaire au DPE a pour mission d’orienter l’acheteur dans ses travaux de rénovation en proposant des travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur sera informé de leur nature afin qu’il les intègre dans son projet d’achat. Ce document doit être remis à tout candidat acquéreur avant même la première visite du bien et devra être annexé à la promesse ou compromis de vente (mais pas au futur locataire pour l’instant).

QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS ?

Cet audit est obligatoire pour le vendeur d’une maison individuelle ou d’un bâtiment dit collectif à usage d’habitation comportant plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété (aussi appelés logements en mono propriété). Le tout en fonction du classement du bien par le DPE. Voici le calendrier donné par le législateur : depuis 1er avril 2023, pour les logements classés F ou G. À compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E. À compter du 1er janvier 2034 : pour les logements classés D. Les logements sont donc spécialement visés et un sort particulier est réservé à ceux qui sont loués et qui constituent l’habitation principale de l’occupant. En effet, il est apparu que les logements donnés en location sont plus énergivores que ceux occupés par leurs propriétaires.

AUTRE OUTIL MIS EN PLACE POUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE : LE CARNET D’INFORMATION DU LOGEMENT (CIL)

Qu’est-ce que le CIL ? Le carnet d’information du logement (CIL) concerne les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé(e) depuis le 1er janvier 2023 (autant pour l’édification d’un bâtiment nouveau que pour l’extension d’un bâtiment existant). Il concerne également les logements existants faisant l’objet de travaux de rénovation ayant une incidence directe sur leur performance énergétique depuis le 1er janvier 2023.

Quels sont les travaux de rénovation ayant une incidence directe sur la performance énergétique d’un logement ? Ce sont les travaux qui relèvent des catégories suivantes : isolation thermique des toitures ; des murs donnant sur l’extérieur ; des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ; des planchers bas. Installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de refroidissement, ou de production d’eau chaude sanitaire plus économiques ou performants ou utilisant une source d’énergie renouvelable.

Que contient-il ? Le CIL doit comporter les éléments suivants : dates et descriptions des travaux réalisés ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement, liste et caractéristiques des matériaux utilisés lors des travaux d’isolation thermique, notices de fonctionnement, maintenance et entretien des équipements de chauffage ou refroidissement, ou production d’eau chaude sanitaire installés lors des travaux, documents permettant d’attester la performance énergétique du logement et de l’entretien des équipements…

Qui le rédige ? Le CIL est établi par le propriétaire du logement et est transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement. Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur en atteste dans l’acte authentique. La forme et le mode de transmission du carnet n’ont pas encore été précisés.
En pratique, le rôle du notaire est donc ici d’anticiper les déconvenues en cas de future vente ou location de logements dits énergivores, en diffusant largement ces informations, et également d’accompagner et de conseiller ses clients propriétaires concernés. Enfin il est important de préciser que diverses aides financières sont disponibles pour financer partie de ces travaux. On pourra citer l’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ), la Prime Rénov’, les primes énergie, ou encore certaines aides des collectivités locales ou certificats d’économies d’énergie (CEE).