Petite étude de la copropriété

Publié le 10 mars 2025 · Fabian Regairaz

Le régime juridique de la copropriété organise la propriété d’un immeuble entre plusieurs personnes. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.

Ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité, afin qu’elle vive en bonne harmonie.

• Le régime de copropriété
  • Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.
  • Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.
  • Quel que soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :
    – des parties privatives (les pièces du logement par exemple)
    – une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc).
    Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.
  • La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété.
  • Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter.
  • Par exemple : vous habitez un immeuble destiné à l’usage exclusif d’habitation, l’exercice d’un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l’exercice d’une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation est en principe permise, notamment en cas d’exercice de l’activité à l’extérieur. Pour une société, il est également possible d’établir la domiciliation au domicile de son représentant légal, mais seulement au domicile du dirigeant (PDG ou gérant par exemple), et en aucun cas à celui d’un associé.
    Si une disposition contractuelle ou législative s’oppose à la domiciliation du siège social d’une personne morale au domicile de son dirigeant, cette domiciliation reste possible pour une durée maximale de 5 ans. Le dirigeant devra préciser le caractère temporaire de sa domiciliation lors de son immatriculation et informer, par LR avec AR, le propriétaire des locaux.
  • Même s’il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre.
  • Il contient les éventuelles restrictions d’usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire. ­
• Le syndicat de copropriété
  • La collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires.
  • Ce syndicat a la même capacité juridique qu’une société.
  • Il se réunit obligatoirement chaque année et cette réunion s’appelle l’assemblée générale des copropriétaires. Elle a pour but de se prononcer sur les comptes de l’année passée, sur le quitus à donner au syndic, sur le budget prévisionnel de l’année future, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun, les cotisations au fonds de travaux selon les obligations applicables à la copropriété, de reconduire le syndic dans ses fonctions ou d’en choisir un nouveau, d’élire les membres du conseil syndical, de fixer le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises, de voter les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, etc..
  • Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l’assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l’unanimité pour les décisions les plus graves.
  • Pour exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes :
    – le syndic (professionnel ou bénévole)
    – un conseil syndical (composé de copropriétaires élus) chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.
  • Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu’un copropriétaire le demande.
    Par exemple : Si vous souhaitez diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N’hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur.
  • Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d’un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l’harmonie générale de l’immeuble (fermeture d’un balcon par exemple), l’accord de l’assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d’autorisation au syndic afin qu’il l’inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
  • Souvenez-vous qu’en principe il n’y en a qu’une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu’après y avoir été autorisé. Dans certains cas, (division d’un lot par exemple), l’intervention d’un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de commencer les travaux.
• La mise à jour des règlements de copropriété
  • Afin d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens, avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au service de publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement (et non au droit proportionnel).
  • Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.
  • Le droit de la copropriété a évolué depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et les réformes qui l’ont suivie. Les règles de gestion, les obligations de travaux et les majorités doivent être vérifiées à la date de votre projet. Source de l’article : Notaires de France. Pour une opération locale, retrouvez notre guide pour acheter un bien immobilier.