Acheter à deux avec des apports différents : qui possède quoi ?
Publié le 14 septembre 2026 · Fabian Regairaz
Acheter à deux avec des apports différents est possible : vos parts de propriété sont fixées dans l’acte d’achat. Rembourser ensuite davantage de crédit peut ouvrir un droit à remboursement, sans augmenter votre part du logement.
Droit et repères financiers examinés au 14 septembre 2026. Cet article concerne un achat en indivision entre concubins, sans mariage ni Pacs.
Vos parts se décident au moment de l’achat
Lors de la préparation de l’acte, vous choisissez la proportion du bien qui appartiendra à chacun. Ce choix doit tenir compte des apports, du financement prévu et de votre intention. Les mensualités versées ensuite ne modifient pas cette répartition.
Un exemple pour comprendre
Dans une situation type, l’un fournit tout l’apport personnel et chacun prévoit de rembourser la moitié du prêt. Leur financement total est donc inégal. Ils peuvent prévoir des parts de propriété différentes. Ils peuvent aussi souhaiter acheter à parts égales, en définissant le traitement de la contribution supplémentaire.
Il faut alors préciser si cette somme doit être remboursée, selon quelles conditions, ou si elle correspond à une volonté de donner. Ces choix ont des conséquences civiles et fiscales différentes. L’accord mérite d’être posé avant la signature.
L’apport et les mensualités se traitent séparément
L’argent versé au départ
L’apport utilisé pour payer le prix d’acquisition ne relève pas du même mécanisme que les échéances du prêt réglées pendant l’indivision. Il ne suffit donc pas de conserver un virement pour conclure que la somme sera automatiquement récupérée lors de la vente.
L’acte et les accords doivent préciser l’origine des fonds et l’organisation choisie. Si l’un finance une partie de ce qui appartient à l’autre, la nature de ce financement doit être examinée. Une intention de donner et une avance remboursable ne se documentent pas de la même manière.
Les remboursements du crédit
Le règlement d’échéances avec des fonds personnels peut faire naître une créance contre l’indivision. Il s’agit d’un droit à faire valoir dans les comptes, dont l’existence et le montant doivent être établis.
Il faut notamment examiner les paiements prouvés et l’organisation financière convenue entre vous. Qui rembourse le prêt ? Qui assume les dépenses du foyer ? Avez-vous prévu un remboursement entre vous ? L’équilibre quotidien du couple ne permet pas, à lui seul, de lire ses droits immobiliers.
Les délais courent aussi pendant la vie commune
Au 14 septembre 2026, le délai de prescription de droit commun est de cinq ans. Pour la créance liée aux échéances du prêt payées personnellement, il court en principe à compter de chaque paiement. Il faut tenir compte des éventuelles causes de suspension ou d’interruption.
La vie commune ne suspend pas, à elle seule, ce délai. Attendre la séparation ou la vente peut donc rendre certaines demandes trop tardives. Conserver les relevés aide à prouver les paiements ; cela ne suffit pas à préserver indéfiniment la possibilité de les réclamer.
Si vous souhaitez préserver une demande de remboursement, faites examiner les actes et les paiements avant l’expiration du délai. La réponse dépend du fondement de la demande et des démarches déjà réalisées. Une simple discussion au sein du couple ne permet pas de conclure que la prescription a été interrompue.
Ce qu’il faut organiser avant de signer
La préparation de l’achat doit permettre de répondre à ces questions :
- Les apports : qui verse quoi, avec quelle origine des fonds et quelle intention ?
- Le crédit : quelle répartition des remboursements souhaitez-vous retenir entre vous ?
- Les comptes : quelles dépenses pourront donner lieu à remboursement, avec quelles preuves et quels délais ?
- L’évolution du projet : comment organiserez-vous la gestion du logement si vos revenus ou votre situation changent ?
Apportez le plan de financement, les justificatifs d’apport et les documents du prêt. Signalez aussi une aide familiale ou le produit de la vente d’un bien personnel. Ces informations permettent de travailler sur des engagements précis.
Une convention d’indivision peut compléter l’organisation de la propriété et de sa gestion. Le choix des actes dépend de votre projet. Une consultation préalable permet d’examiner les questions qui doivent être réglées avant l’acquisition.
Pour organiser vos apports et vos engagements, préparez votre achat immobilier avec l’étude.
Sources officielles
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 14 avril 2021, n° 19-21.313 : prescription des créances liées aux échéances d’emprunt.
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 10 septembre 2025, n° 24-10.157 : le concubinage ne caractérise pas, à lui seul, une impossibilité d’agir.
- DGFiP, page actualisée le 17 juillet 2026 : droits, taxes et émoluments d’un achat immobilier.