Bail commercial : que faire si le bailleur refuse les travaux ?
Publié le 14 septembre 2026 · Fabian Regairaz
Lorsque des travaux relèvent de ses obligations, le bailleur commercial peut être contraint de les réaliser dans les conditions prévues par le droit applicable. Le locataire doit d’abord établir les désordres et les responsabilités, car arrêter de payer ou quitter les lieux peut créer un autre litige.
Règles et repères de coût vérifiés au 14 septembre 2026.
Identifier ce que le bailleur doit réellement prendre en charge
Le propriétaire doit délivrer les locaux convenus et permettre leur utilisation conformément à la destination contractuelle. Cette obligation se poursuit pendant le bail. Un local accessible à la signature peut ensuite présenter des désordres qui empêchent ou perturbent l’activité autorisée.
La répartition des travaux dépend toutefois de leur nature, du bail et des règles impératives applicables. Une dépense d’entretien courant ne se traite pas comme une grosse réparation. La date de conclusion ou de renouvellement du contrat peut également compter pour déterminer le régime applicable.
Les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil ne peuvent pas être transférées au locataire lorsque les dispositions protectrices du statut commercial s’appliquent. La même analyse concerne certains travaux de vétusté ou de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de cette catégorie. Il faut donc qualifier techniquement les travaux avant d’attribuer leur coût.
Comparer les lieux occupés avec les lieux loués
Le différend peut aussi porter sur une réserve, une cour ou un accès prévu dans le contrat mais indisponible. Les plans et annexes du bail permettent alors d’identifier le périmètre promis. La question n’est pas seulement celle du bon état du bâtiment : elle peut concerner l’accès à une partie des locaux.
Les demandes de travaux, de restitution d’un espace ou d’indemnisation n’obéissent pas nécessairement au même raisonnement. Les délais pour agir doivent être examinés selon la demande précise. L’ancienneté du problème ne permet ni de conclure automatiquement à sa prescription ni de garantir la recevabilité de toute réclamation.
Constituer des preuves avant d’engager un recours
Le dossier rassemble le bail, les états des lieux, les photographies datées et les échanges adressés au propriétaire. Des avis techniques ou un constat peuvent compléter ces éléments. Il faut décrire les conséquences concrètes sur l’exploitation : accès limité, équipements inutilisables ou interruption d’une partie de l’activité.
Une demande écrite indique les désordres, les travaux sollicités et les pièces disponibles. Elle laisse au bailleur la possibilité de répondre et d’organiser une intervention. Les échanges doivent permettre de distinguer un refus, une absence de réponse et un désaccord sur la solution technique.
Si une expertise devient nécessaire, sa mission doit porter sur les causes, les travaux et leurs conséquences. Un devis de réparation ne suffit pas toujours à déterminer qui est juridiquement responsable.
Choisir un recours adapté au problème
Une solution amiable peut organiser les travaux, les accès au chantier et les mesures temporaires. Un accord éventuel sur le loyer doit être formulé clairement. À défaut, une action judiciaire peut viser l’exécution des obligations et, si les conditions sont établies, l’indemnisation d’un préjudice.
Ne pas confondre difficulté d’exploitation et droit de rupture
La résiliation unilatérale fondée sur l’article 1226 du code civil suppose une inexécution suffisamment grave. Elle intervient aux risques de celui qui la notifie. Le principe est une mise en demeure préalable, sauf urgence, annonçant la possibilité d’une rupture si le manquement persiste, puis une notification motivée.
Des circonstances particulières peuvent modifier l’analyse du formalisme. Elles doivent être appréciées sur dossier. Une succession de relances ne permet pas, à elle seule, de considérer que toutes les exigences ont disparu. Le bailleur peut contester la rupture devant le juge.
De même, la suspension du loyer exige une analyse de ses conditions. Une gêne ou un retard de travaux ne donne pas automatiquement le droit de ne plus payer. Cette décision peut exposer le locataire à une demande de paiement et à la mise en œuvre des clauses du bail.
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