Comment donner sa maison à ses enfants en gardant l’usufruit ?
Publié le 14 septembre 2026 · Fabian Regairaz
Vous pouvez donner la nue-propriété de votre maison à vos enfants et conserver l’usufruit par un acte notarié. Vous gardez alors le droit de l’habiter ou d’en percevoir les loyers, tandis qu’une vente en pleine propriété nécessite aussi l’accord des enfants.
Règles, barèmes et hypothèses de calcul examinés au 14 septembre 2026. Les situations chiffrées ci-dessous sont entièrement construites pour cet article.
Ce que vous donnez et ce que vous conservez
La propriété du logement est répartie entre des droits distincts. Les enfants reçoivent immédiatement la nue-propriété. Vous conservez l’usage du logement et ses revenus pendant la durée de votre usufruit. Si celui-ci est viager, il prend normalement fin à votre décès.
Cette donation modifie votre patrimoine dès la signature. Elle mérite donc une réflexion sur votre logement futur, vos dépenses et les autres ressources que vous conserverez. Le montant des droits fiscaux ne suffit pas à décider si l’opération convient.
Continuer à vivre dans la maison
L’usufruit permet de rester dans les lieux. Si vous déménagez, vous pouvez en principe louer le logement et percevoir les loyers. La répartition des charges, de l’entretien et des travaux doit être expliquée et organisée dans l’acte. Certaines locations nécessitent un accord complémentaire des nus-propriétaires.
Si vous souhaitez protéger également votre conjoint, il faut examiner ses droits propres. La réserve d’usufruit à votre seul profit ne lui attribue pas automatiquement le même droit après votre décès. Cette question se traite avant la donation.
La donation immobilière passe par un acte notarié
Une déclaration fiscale ou un écrit signé en famille ne remplace pas l’acte authentique nécessaire pour donner un immeuble. Le notaire vérifie notamment le titre de propriété, la capacité des parties, leur situation familiale et les conditions de la transmission. Il accomplit ensuite la publicité foncière.
Préparez votre titre, les renseignements sur le logement et une estimation de sa valeur actuelle. Ajoutez les actes des donations précédentes et signalez les prêts, hypothèques ou droits déjà consentis. Le financement encore en cours peut imposer un examen des engagements pris envers la banque.
Organiser les relations entre les enfants
Donner des fractions de la même maison à plusieurs enfants peut les placer en indivision sur la nue-propriété. Cette situation doit être assumée et organisée. Elle ne constitue pas automatiquement une donation-partage avec attribution de lots distincts.
Il faut également préciser la place de la donation dans la transmission familiale. L’équilibre entre les enfants, les biens déjà donnés et les droits réservataires se lisent à l’échelle du patrimoine. Les repères sur la préparation d’une succession permettent de replacer ce choix dans l’ensemble du projet.
Comment se calcule la valeur transmise ?
Pour un usufruit viager, le barème fiscal tient compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Il détermine une valeur fiscale de la nue-propriété. Cette valeur ne correspond pas nécessairement au prix auquel ce droit pourrait être vendu séparément.
Une situation type chiffrée
Hypothèse au 14 septembre 2026 : un parent de 65 ans, seul propriétaire, donne à ses deux enfants, à parts égales, la nue-propriété d’une maison évaluée 300 000 €. Il conserve l’usufruit et n’a consenti aucune donation à ces enfants pendant les quinze années précédentes.
Au 14 septembre 2026, le barème retient ici 60 % pour la nue-propriété. La valeur fiscale transmise atteint donc 180 000 €, soit 90 000 € par enfant. Avec un abattement parent-enfant de 100 000 € intégralement disponible, les droits de donation sont nuls dans cette seule hypothèse. Les frais de l’acte et de publicité restent dus.
Une donation antérieure, un autre âge, une valeur différente ou une situation internationale peut modifier ce calcul. Il faut reprendre les éléments réels du dossier.
Anticiper une vente ou un changement de projet
Vous ne pourrez plus décider seul de vendre la pleine propriété. L’accord des nus-propriétaires sera également nécessaire. Il faudra alors organiser le sort du prix : répartition entre les titulaires de droits ou autre solution convenue, telle qu’un réinvestissement avec maintien du démembrement.
Cette question doit être abordée si vous envisagez un logement plus petit ou un déménagement. Une consultation patrimoniale permet de comparer les conséquences des options avant de vous dessaisir. Une donation acceptée n’est pas librement révocable selon vos besoins futurs.
Pour examiner les droits à conserver et les biens à transmettre, préparez votre donation avec l’étude.