Bail commercial impayé : comment agit la clause résolutoire ?
Publié le 15 septembre 2026 · Fabian Regairaz
La clause résolutoire peut entraîner la fin du bail commercial après un commandement resté infructueux pendant le délai légal. Son application suppose toutefois de vérifier la clause, l’acte délivré, les sommes réclamées et les moyens de défense du locataire.
Règles et repères de coût vérifiés au 14 septembre 2026.
Vérifier ce que prévoit le contrat
La clause résolutoire indique les manquements susceptibles d’entraîner la résiliation de plein droit. Son champ doit être lu précisément. Une dette ne peut pas être traitée sans vérifier le loyer contractuel, les échéances, les charges et les éventuelles régularisations.
Le bailleur commence par établir un décompte détaillé. Il retrace les paiements et distingue les sommes principales des accessoires. Les pièces doivent permettre au locataire de comprendre ce qui lui est demandé et, en cas de litige, au juge de contrôler la créance.
Les échanges antérieurs peuvent aussi compter. Un accord sur un report, une contestation documentée ou une erreur d’imputation doivent être examinés avant la délivrance du commandement.
Le commandement fait courir un délai légal
Au 14 septembre 2026, l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux. L’acte doit mentionner ce délai à peine de nullité. Sa délivrance relève du commissaire de justice.
Le commandement doit permettre d’identifier les obligations dont l’exécution est demandée. Il faut vérifier la date de signification et calculer l’échéance avec soin. Une simple relance ne produit pas les mêmes effets.
Pour le locataire, recevoir cet acte appelle une réaction immédiate : contrôler le décompte, rassembler les justificatifs et déterminer les démarches adaptées. Laisser passer le temps peut aggraver sa situation, même si toute contestation n’est pas enfermée dans ce seul mois.
Le délai ne supprime pas tous les moyens de défense
Dans son arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a rappelé que le juge doit examiner une exception d’inexécution invoquée par le locataire, même sans demande de délais formée dans le mois du commandement.
Cette défense repose sur un manquement suffisamment grave du bailleur. Dans le contexte examiné, la question portait sur des locaux rendus impropres à leur destination. Une difficulté mineure ou une insatisfaction générale ne permet pas de suspendre librement le paiement des loyers.
Distinguer contestation et demande de délais
Contester la dette ou les conditions de la clause n’a pas le même objet que demander du temps pour payer une dette reconnue. Ces démarches nécessitent des pièces et des arguments différents.
Depuis le 28 mai 2026, pour les demandes relevant du nouveau texte, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause pour impayés sont notamment conditionnés à la capacité du locataire de régler la dette et à la reprise intégrale du loyer courant avant la première audience.
Le juge conserve son rôle d’appréciation dans le cadre légal. Un échéancier proposé sans ressources permettant de le respecter ne suffit pas. Il faut présenter une situation financière documentée et continuer à suivre les paiements courants.
Organiser la suite du bail
La fin du délai ne dispense pas d’examiner les contestations et les formalités nécessaires à une reprise des locaux. Le bailleur ne doit pas confondre l’acquisition alléguée de la clause avec la possibilité matérielle de reprendre possession par ses propres moyens.
Une solution amiable peut porter sur le règlement de la dette ou sur une sortie organisée. Elle doit préciser le solde, la remise des clés et les autres obligations. La situation d’éventuels créanciers inscrits et l’ouverture d’une procédure collective peuvent modifier les démarches.
L’examen des documents dans le cadre de l’accompagnement des professionnels permet de clarifier les questions contractuelles avant d’engager les intervenants compétents pour la procédure.
Pour faire examiner les clauses et les obligations d’un bail commercial, consultez la page Professionnels.