Que devient le bail commercial du locataire mis en liquidation ?
Publié le 15 septembre 2026 · Fabian Regairaz
La liquidation judiciaire du locataire ne met pas automatiquement fin au bail commercial en cours. Le sort du contrat et les démarches du bailleur dépendent de la procédure, de la date des impayés et des décisions prises sur sa poursuite ou sa cession.
Règles et repères de coût vérifiés au 14 septembre 2026.
Identifier la procédure et ses intervenants
L’expression « dépôt de bilan » ne décrit pas suffisamment la situation. Il faut obtenir le jugement et distinguer sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire. Le jugement précise les intervenants désignés et permet de fixer les premières dates utiles.
En liquidation, le liquidateur intervient sur le devenir du bail, sous réserve des compétences de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné un. Une décision de poursuite ne suppose pas nécessairement l’envoi d’un nouveau contrat au bailleur.
Le propriétaire doit conserver les coordonnées de ces intervenants et leur transmettre les pièces utiles. Continuer à écrire uniquement à l’ancien dirigeant peut laisser les questions sans réponse et ne remplace pas les démarches de la procédure.
Séparer les loyers antérieurs et postérieurs
Les loyers dus avant l’ouverture ne se traitent pas comme ceux liés à l’occupation postérieure. Le décompte doit donc être arrêté à la bonne date, avec ventilation des charges et des paiements reçus.
Pour les créances antérieures, le principe d’arrêt des poursuites individuelles impose de passer par la procédure collective. Au 14 septembre 2026, le délai ordinaire de déclaration est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bodacc, sous réserve des règles particulières applicables au créancier.
La déclaration permet de faire valoir la créance. Elle ne garantit ni son admission pour le montant demandé ni son paiement. Les justificatifs doivent être conservés, notamment le bail, les avenants et les décomptes.
Suivre les échéances courantes
La poursuite du bail implique le respect des obligations contractuelles, dont le paiement des loyers correspondants. Le bailleur suit les échéances et signale les défauts de paiement aux intervenants compétents.
Il ne faut pas reporter sans distinction les anciennes dettes dans les appels courants. Une présentation claire facilite l’examen des droits de chacun et évite de confondre les différents fondements d’une demande.
La résiliation reste possible dans un cadre précis
Le liquidateur peut décider de ne pas poursuivre le bail. Le propriétaire peut aussi disposer de voies de résiliation, mais celles-ci dépendent du motif invoqué et du calendrier légal.
Pour des loyers et charges liés à une occupation postérieure, les textes prévoient notamment un délai d’attente de trois mois avant l’action du bailleur. Ce délai, vérifié au 14 septembre 2026, ne doit pas être confondu avec celui applicable à certains motifs antérieurs autres que le non-paiement.
Une mise en demeure adressée pour connaître le sort du bail ne provoque pas sa résiliation par le seul silence de son destinataire. Le bailleur doit faire examiner le fondement de sa demande et la juridiction compétente avant d’agir.
Vérifier les conditions d’une éventuelle cession
Le bail peut être transféré dans le cadre d’un plan de cession ou cédé isolément. Ces opérations ne suivent pas exactement les mêmes règles. Les clauses d’agrément et de garantie doivent être examinées au regard du dispositif retenu.
Un refus de principe du bailleur ne suffit donc pas à bloquer toute reprise. À l’inverse, il ne faut pas supposer que toutes les clauses du bail disparaissent. Le jugement, l’ordonnance et l’acte de cession permettent de déterminer les conditions effectivement applicables.
Organiser les documents et la remise des lieux
Le dossier des professionnels doit réunir les décisions judiciaires, les correspondances, les garanties et le décompte actualisé. Avant une relocation, il faut clarifier la fin du bail et la reprise effective des locaux.
Les meubles, équipements et marchandises présents ne deviennent pas la propriété du bailleur du seul fait de la liquidation. Leur sort doit être traité avec les intervenants de la procédure.
Pour examiner les conséquences contractuelles d’une procédure collective, consultez la page Professionnels.