Peut-on prévoir une clause de tontine sur les parts d’une SCI ?
Publié le 15 septembre 2026 · Fabian Regairaz
Une clause de tontine portant sur toutes les parts d’une SCI expose la société à la nullité. Avant de retenir ce mécanisme pour protéger le survivant, il faut examiner son étendue, son caractère aléatoire et ses conséquences civiles et fiscales.
Règles et repères de coût vérifiés au 14 septembre 2026.
Comprendre l’effet de la tontine
La clause de tontine, également appelée clause d’accroissement, attribue au dernier survivant la propriété des droits concernés avec un effet rétroactif. Le mécanisme repose sur l’incertitude de l’ordre des décès.
Cette construction ne se confond pas avec un testament. Elle organise les droits dès l’opération initiale, sous les conditions prévues. Son fonctionnement doit être compris par chacun avant la signature, notamment en cas de séparation ou de volonté de vendre.
Dans une société civile immobilière, l’objet de la clause est constitué de parts sociales. Le logement demeure la propriété de la société. Disposer de parts et être personnellement propriétaire de l’immeuble sont deux situations différentes, avec des règles de gestion propres.
Pourquoi toutes les parts ne peuvent pas être concernées
Dans son arrêt du 9 avril 2026, la Cour de cassation a confirmé la nullité d’une société civile dont l’ensemble des parts était soumis à une clause de tontine. L’effet rétroactif conduit à considérer le survivant comme propriétaire de toutes les parts depuis l’origine.
Cette conséquence heurte l’exigence de constitution de la société par plusieurs personnes. Le problème ne correspond donc pas simplement à une réunion de parts survenue plus tard, au cours de la vie sociale.
Au 14 septembre 2026, le Code civil maintient la violation du nombre minimal d’associés parmi les causes possibles de nullité. Une rédaction statutaire doit tenir compte de cette exigence dès la constitution.
Une correction doit porter sur l’ensemble du montage
Exclure certaines parts du mécanisme peut être une piste d’analyse. Cela ne constitue pas une recette suffisante dans tous les dossiers. Il faut vérifier la réalité des droits de chaque associé et la cohérence du pacte avec les autres clauses.
Une modification de statuts déjà signés suppose aussi d’examiner la situation acquise, les accords nécessaires et les conséquences de l’opération. Il serait hasardeux de considérer qu’un simple changement de numérotation des parts règle la difficulté.
Examiner les conséquences pendant la vie commune
La protection au décès ne doit pas faire oublier la gestion quotidienne. Qui peut décider de vendre le logement ? Qui supporte les remboursements du prêt ? Comment traiter une contribution financière différente de celle prévue au départ ?
Les réponses doivent être organisées dans les actes adaptés. Une clause destinée à favoriser le survivant peut compliquer une sortie anticipée. La possibilité de vendre, de céder les droits ou de mettre fin au dispositif dépend de sa rédaction et des accords requis.
Un projet de transmission familiale doit donc être étudié avec les besoins de logement, les ressources disponibles et les engagements financiers. L’objectif peut parfois être atteint par une autre organisation patrimoniale.
Vérifier l’aléa et le traitement fiscal
L’existence d’un véritable aléa est une question distincte de la pluralité d’associés. Les circonstances de l’opération et les contributions de chacun doivent être examinées. La dénomination donnée à la clause ne suffit pas à fixer sa qualification.
Le traitement fiscal doit également être calculé à partir de l’objet exact du pacte et de la situation des parties. Une SCI ne transforme pas automatiquement toute transmission en opération exonérée. Il faut distinguer les règles portant sur un immeuble de celles applicables aux droits sociaux.
Préparer les documents nécessaires
L’analyse requiert les statuts, les actes d’acquisition des parts, le financement et les éventuels accords séparés. La situation familiale et les autres dispositions de transmission doivent être connues. Ces pièces permettent d’évaluer les conséquences pour le survivant comme pour les héritiers.
Pour examiner la protection du survivant et les droits transmis, consultez la page Donation, famille et patrimoine.