Que devient le bien au décès du nu-propriétaire avant l’usufruitier ?
Publié le 15 septembre 2026 · Fabian Regairaz
Le décès du nu-propriétaire n’éteint pas, à lui seul, l’usufruit détenu par une autre personne. La nue-propriété entre en principe dans sa succession, avec un examen des clauses de l’acte d’origine et des droits du conjoint survivant.
Règles et repères de coût vérifiés au 14 septembre 2026.
L’usufruitier conserve son droit
L’usufruit permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, dans les limites prévues par la loi et l’acte. La nue-propriété correspond aux droits du propriétaire privé temporairement de cette jouissance.
Lorsque le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, les héritiers ne récupèrent donc pas automatiquement un logement libre d’occupation. Ils recueillent les droits que le défunt pouvait transmettre. L’usufruit existant continue selon ses conditions propres.
Cette distinction a des conséquences pratiques. Les loyers ne deviennent pas des revenus successoraux au seul motif du décès du nu-propriétaire. L’identité des personnes à associer à une vente ou à certaines décisions doit être revue à partir des titres.
Relire l’acte qui a créé le démembrement
Le droit peut provenir d’une donation, d’une succession ou d’une acquisition. Cette origine compte. Une donation peut, par exemple, contenir un droit de retour conventionnel dont les conditions doivent être vérifiées au décès du bénéficiaire.
Il faut également rechercher une réversion d’usufruit, des charges particulières ou une convention sur les dépenses. Le seul relevé cadastral ne permet pas de reconstituer ces engagements.
La préparation du dossier de succession suppose donc de réunir l’acte d’acquisition ou de donation, les attestations immobilières antérieures et les conventions complémentaires. Ces documents permettent de distinguer les droits effectivement transmis des droits conservés par un tiers.
Éviter une répartition fondée sur la seule occupation
La personne qui habite les lieux n’en détient pas nécessairement la pleine propriété. À l’inverse, un héritier devenu nu-propriétaire ne peut pas fixer seul les conditions d’occupation du bien. Les relations entre les titulaires de droits doivent être expliquées avant toute décision de gestion.
Le conjoint peut bénéficier d’un usufruit successif
Lorsque les conditions de l’article 757 du Code civil sont réunies, notamment en présence d’enfants tous communs au couple, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la totalité des biens existants. Les dispositions testamentaires et la situation familiale doivent toutefois être examinées.
Dans un avis du 20 mai 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée de cette option sur un bien que le défunt détenait seulement en nue-propriété. Le conjoint bénéficie d’un second usufruit, dont l’exercice commencera à l’extinction du premier.
Ce droit existe à l’ouverture de la succession, mais sa jouissance est différée. Le conjoint ne peut donc pas exiger immédiatement les loyers ou l’occupation au détriment du premier usufruitier. Si les conditions légales de l’option ne sont pas réunies, cette solution ne peut pas être appliquée automatiquement.
Distinguer les droits civils de leur valeur fiscale
L’évaluation fiscale d’un bien démembré répond à ses propres règles. Elle ne mesure pas à elle seule l’utilité économique du droit pour chaque personne. L’âge des titulaires, l’origine du démembrement et la date de chaque transmission doivent être documentés.
L’existence d’usufruits successifs peut conduire à examiner un mécanisme de restitution fiscale. Elle ne permet pas d’annoncer automatiquement un remboursement. Le calcul dépend des droits initialement acquittés, du texte applicable et de l’ouverture effective du droit concerné.
Anticiper les décisions sur le bien
Avant une vente, il faut identifier tous les titulaires de droits et déterminer ceux dont le consentement est requis. Le sort du prix mérite une analyse distincte : répartition, remploi ou autre organisation convenue ne produisent pas les mêmes effets.
Une présentation écrite des droits de chacun aide la famille à comprendre pourquoi la succession ne donne pas immédiatement accès à la pleine propriété.
Pour organiser le règlement d’un bien démembré après un décès, consultez la page Succession.