Marchand de biens : avez-vous vraiment cinq ans pour revendre ?

Publié le 15 septembre 2026 · Fabian Regairaz

Par Fabian Regairaz, notaire, ancien juriste consultant au CRIDON. Vérifié le 15 septembre 2026.

L’engagement de revendre peut permettre un régime de droits de mutation favorable, sous conditions. Mais lorsqu’un bien passe entre plusieurs acquéreurs ayant pris cet engagement, le délai du premier acquéreur s’impose aux suivants : votre acquisition ne remet pas nécessairement le compteur à zéro.

Ce que dit la règle

Un avantage fiscal attaché à un engagement

L’article 1115 du Code général des impôts prévoit, pour les acquisitions concernées réalisées par des personnes assujetties au sens du texte, un engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Ce dispositif ne se résume pas à une réduction accordée à toute société qui se présente comme marchand de biens. Il faut examiner la qualité de l’acquéreur, les biens acquis et les déclarations contenues dans l’acte. Code général des impôts, article 1115.

Le texte prévoit expressément le cas des acquisitions successives : le délai imparti au premier acquéreur s’impose aux suivants. Il prévoit aussi un délai ramené à deux ans pour certaines reventes par lots déclenchant les droits de préemption qu’il vise. La question à poser n’est donc pas seulement « quand signons-nous ? », mais « de quelle acquisition part le délai applicable ? ».

La lecture remonte aux actes précédents

La doctrine administrative explique le fonctionnement de cette chaîne d’acquisitions et ses conséquences. Pour l’immobilier entrant dans son champ, le taux global de publicité foncière de 0,715 % qu’elle mentionne n’est pas un tarif « tous frais compris » : il ne dispense pas d’examiner les autres postes du coût. BOFiP — BOI-ENR-DMTOI-10-50, notamment § 40 et 50.

Avant l’avant-contrat, demandez donc le titre du vendeur et les actes utiles pour reconstituer le régime retenu en amont. Une attestation générale selon laquelle le vendeur est professionnel ne suffit pas à identifier la date de départ. Il faut retrouver l’engagement qui concerne effectivement le bien.

Un exemple concret

Exemple fictif. Une première société acquiert un immeuble le 20 décembre 2022 en prenant l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Une seconde société envisage de l’acheter le 20 novembre 2026 sous le même régime. Dans l’hypothèse où la chaîne relève bien de la règle des acquisitions successives et où le délai de cinq ans s’applique, l’échéance reste le 20 décembre 2027.

La seconde société ne dispose donc pas de cinq nouvelles années à partir de novembre 2026. Elle doit bâtir son opération avec environ treize mois jusqu’à l’échéance commune, puis faire vérifier le calcul précis et les conditions du régime. Cela change la lecture d’un projet comportant des autorisations, des travaux et plusieurs reventes.

Imaginons un prix de 800 000 €, 150 000 € de travaux prévisionnels et 35 000 € de frais financiers estimés par l’acquéreur. Ces trois postes totalisent 985 000 €, avant les autres frais, charges, impôts et aléas. Un prix de revente espéré de 1 100 000 € laisse un écart arithmétique de 115 000 € ; ce n’est ni une marge nette ni un bénéfice garanti.

Si le délai fiscal oblige à vendre plus tôt que prévu, l’écart commercial peut se réduire. Si le régime n’est pas conservé, un coût fiscal supplémentaire peut également apparaître. Le tableau prévisionnel doit donc présenter plusieurs hypothèses, au lieu de placer une économie fiscale certaine dans une seule colonne optimiste.

Le point de vigilance du notaire

Séparer les droits d’acquisition et la TVA de revente

L’engagement de revendre ne décide pas automatiquement de la TVA applicable lors de la revente. Les deux sujets doivent être analysés ensemble, mais ils répondent à des conditions distinctes. La qualification du bien, sa situation à l’achat et à la revente, les travaux et le droit à déduction peuvent être déterminants.

L’article 268 du CGI définit une base d’imposition particulière pour les opérations qu’il vise, sous ses conditions. Il ne permet pas d’annoncer « TVA sur marge » pour toute opération d’achat-revente immobilière. Une division ou une transformation ne doit jamais être traitée comme une simple ligne de calcul sans examen du dossier. Code général des impôts, article 268.

Écrire les hypothèses avant de s’engager

Dans la note préparatoire, quatre informations doivent apparaître sans détour : l’acte de départ, l’échéance applicable, le régime envisagé à l’acquisition et l’analyse de la revente. Ajouter les documents encore nécessaires. Cela permet au marchand de biens, à son expert-comptable et au notaire de travailler sur le même scénario.

Un tableau par lot est utile lorsqu’une revente fractionnée est prévue : lot, prix de revient affecté, travaux, date possible de commercialisation, prix espéré et échéance. Les règles applicables à une revente partielle doivent être vérifiées ; on ne peut pas les remplacer par l’intuition que « la plus grande partie est vendue ».

Il faut enfin suivre l’échéance pendant toute la détention. Une promesse conclue ou une négociation avancée ne doit pas être considérée sans examen comme l’accomplissement de l’engagement fiscal. Si un blocage apparaît, le traiter tôt permet d’identifier les solutions éventuellement ouvertes par les textes. Le simple ralentissement du marché ne constitue pas une prorogation automatique.

Préparer l’achat avec les autres intervenants

L’étude demande les titres et examine les stipulations de l’opération. L’expert-comptable rapproche le projet de son traitement comptable et fiscal. Les intervenants techniques précisent la faisabilité, le coût et le calendrier des travaux. La qualité du dossier tient à leur coordination, pas à la multiplication d’affirmations générales.

Si le projet comprend une division, consultez le guide sur la division d’un terrain. Pour une organisation immobilière plus complexe, la distinction entre volumes et copropriété peut aider à formuler les questions à instruire.

L’avant-contrat doit ensuite traduire le projet retenu et les conditions nécessaires. Notre guide sur la préparation d’une promesse rappelle les points à rassembler avant de signer.

Coût et délais

L’étude propose une analyse complexe à 600 € TTC, sur un périmètre préalablement accepté. Ce montant ne comprend pas automatiquement l’acte, les recherches particulières, les interventions techniques ou l’ensemble des consultations fiscales. Consulter les modalités.

Le coût d’acquisition dépend du régime effectivement applicable. Il doit distinguer taxes, émoluments, honoraires éventuels, formalités, débours et financement. Le simulateur destiné aux acquisitions ordinaires des particuliers ne doit pas être détourné pour annoncer le coût d’une opération de marchand de biens.

Le calendrier préparatoire dépend surtout des titres et des pièces disponibles. Pour ce type de dossier, l’objectif est de confirmer le délai fiscal avant l’engagement commercial et d’identifier les étapes qui consommeront ce délai.

Questions fréquentes

Mon achat auprès d’un marchand de biens me donne-t-il cinq ans ?

Pas nécessairement. Dans la chaîne d’acquisitions visée par l’article 1115, le délai du premier acquéreur s’impose aux suivants.

L’engagement de revendre entraîne-t-il une TVA sur marge ?

Non. Le régime de TVA de la revente doit être vérifié séparément selon ses propres conditions.

Peut-on présenter le taux réduit comme le coût total de l’acte ?

Non. Le taux fiscal ne comprend pas tous les frais, la rémunération du notaire et les éventuels frais de financement.

Vous préparez une acquisition professionnelle ? Présentez les actes et le calendrier à l’étude pour définir l’analyse utile avant l’avant-contrat.