Faut-il modifier son bail commercial après la réforme de 2026 ?
Publié le 15 septembre 2026 · Fabian Regairaz
La réforme de mai 2026 ne commande pas de réécrire tous les baux commerciaux. Il faut vérifier séparément l’activité exercée, la date du contrat ou de son renouvellement et l’événement concerné, notamment une vente ou une restitution des locaux.
Règles et repères de coût vérifiés au 14 septembre 2026.
Reconstituer le calendrier du bail
La première lecture porte sur le contrat initial, ses avenants et les actes de renouvellement. La date d’une signature ne correspond pas toujours à la date d’effet du bail. Une prolongation tacite et un renouvellement ne produisent pas non plus les mêmes conséquences.
Il faut ensuite identifier le sujet concret : fréquence des paiements, montant des garanties, vente des murs ou fin de l’occupation. Chaque mesure possède ses dispositions d’application dans le temps. L’ancienneté du bail ne permet donc pas de conclure que la réforme est entièrement sans effet.
Le dossier utile comprend le contrat, les dernières quittances, le décompte des charges, les garanties et les échanges relatifs à un éventuel renouvellement. Une synthèse chronologique permet de repérer les clauses à examiner.
La mensualisation peut concerner un bail en cours
Depuis le 28 mai 2026, le paiement mensuel peut être demandé pour les locaux destinés au commerce de détail ou de gros, ainsi qu’aux prestations commerciales ou artisanales visées par le texte. Ce droit ne couvre pas indistinctement tous les locaux sous bail commercial.
La demande suppose l’absence d’arriérés de loyers et de charges non préalablement contestés. Lorsqu’elle remplit les conditions légales, elle prend effet à l’échéance de paiement suivante prévue au bail. Le dispositif concerne aussi les contrats en cours.
Mettre à jour les modalités pratiques
La mensualisation modifie le rythme de trésorerie. Elle ne réduit pas le montant du loyer annuel. Le bailleur et le locataire doivent adapter les appels de loyers et éviter les doubles paiements ou les omissions lors du passage d’une périodicité à l’autre.
Conserver une demande datée et une réponse écrite facilite le suivi. Un accord pratique peut préciser les échéances, sans présenter l’exercice d’un droit légal comme une concession commerciale.
Le plafond des garanties dépend du contrat concerné
Pour les locaux entrant dans le champ prévu par la loi, les garanties sont plafonnées à l’équivalent d’un trimestre de loyer. L’article 62 retient, pour cette mesure, les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation du 26 mai 2026.
Il faut inventorier le dépôt en numéraire et les autres engagements demandés. Examiner seulement le montant du chèque remis à l’entrée laisserait de côté une garantie bancaire ou un autre dispositif contractuel.
Cette règle n’autorise pas à demander indistinctement la restitution de tout dépôt prévu dans un ancien bail. Le champ du texte et son application au contrat doivent être établis avant de modifier les sommes garanties.
Une vente impose de revoir le sort des garanties
Pour les mutations relevant des règles applicables à partir du 26 août 2026, l’obligation de restituer le dépôt en numéraire est transmise au nouveau bailleur. Les autres garanties visées par la loi peuvent devenir caduques, avec des obligations de restitution documentaire et de mainlevée.
La rédaction de l’acte de vente doit donc tenir compte du dépôt détenu et des engagements existants. Une simple clause indiquant que toutes les garanties continuent ne suffit pas à écarter les effets légaux.
Préparer aussi la sortie des lieux
Les nouveaux délais de restitution distinguent les sommes et les autres garanties. Pour les baux en cours lors de la promulgation, la loi rattache leur application à une remise des clés intervenant après le délai transitoire de trois mois.
Le bailleur doit préparer un décompte justifié. Le locataire doit conserver une preuve de la remise des clés. Les modalités contractuelles et les documents bancaires doivent être rapprochés de ces nouvelles obligations.
Pour déterminer les règles applicables à votre contrat et l’utilité d’un avenant, consultez la page Professionnels.