Donation simple ou donation-partage : choisir selon votre famille

Publié le 19 septembre 2026 · Fabian Regairaz

Vous voulez aider un enfant à acheter son logement. Ou répartir dès maintenant les biens entre vos enfants. Ce n’est pas forcément le même acte. Je commence par vous demander ce que vous voulez donner, mais aussi ce que vous devez garder.

Une donation vous engage durablement. Si vous donnez votre logement, pourrez-vous continuer à y vivre ? Si vous donnez votre épargne, que restera-t-il pour une dépense imprévue ? L’économie d’impôt vient après ces questions.

Décrire l’objectif concret de chacun

Dites-moi ce que vous souhaitez faire, avec vos mots. « Mon fils achète à Drancy et je voudrais l’aider » suffit pour commencer. Je vous demanderai ensuite d’où vient la somme et si vous avez déjà donné à vos enfants.

Les bénéficiaires n’ont pas toujours les mêmes besoins. Un enfant peut souhaiter des liquidités, un autre conserver un bien familial et un troisième ne pas vouloir assumer des travaux. L’égalité ne se résume donc pas à attribuer à chacun une fraction du même appartement. Une répartition doit aussi être praticable dans la vie quotidienne.

Avant de regarder ce qui peut être donné, je regarde ce qui restera au donateur. Le montant d’un livret ne dit pas, à lui seul, ce dont une personne peut se passer.

Comprendre la différence entre les deux actes

La donation simple transmet un bien à un bénéficiaire. La donation-partage associe une transmission à une répartition organisée entre les bénéficiaires dans son champ légal. Elle suppose un véritable partage. Donner à plusieurs enfants des parts indivises d’un même bien ne permet pas d’affirmer automatiquement que les effets d’une donation-partage seront obtenus.

La donation-partage peut, sous conditions, permettre de retenir la valeur des biens au jour de l’acte pour certains calculs successoraux. Cette conséquence n’est ni universelle ni détachable des conditions légales. Il faut vérifier les bénéficiaires, leur participation et l’organisation retenue. Conditions de la donation-partage.

Si un enfant reçoit de l’argent pour acheter un logement et l’autre un bien immobilier, les valeurs pourront évoluer différemment. Je vous explique ce qui sera pris en compte à la succession. Aucun acte ne permet de promettre qu’une famille ne se disputera jamais.

Donner la propriété ou seulement une partie des droits

La propriété peut être démembrée. L’usufruit permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien, sous réserve de cet usufruit. Une donation avec réserve d’usufruit peut permettre au parent de continuer à habiter le logement ou à percevoir les loyers.

Ce choix implique des questions concrètes. Qui supporte les différentes dépenses ? Comment décider de travaux ? Que se passe-t-il si le logement doit être vendu ? Que devient le prix de vente ? L’accord familial apparent ne remplace pas l’examen de ces points. Une clause adaptée aujourd’hui doit aussi pouvoir fonctionner si les relations ou les besoins changent.

Exemple fiscal limité : à 65 ans, le barème fiscal valorise en principe l’usufruit à 40 % et la nue-propriété à 60 %. Pour un bien de 300 000 €, la valeur fiscale de la nue-propriété serait donc 180 000 €. Ce calcul ne fixe pas un prix de marché et ne donne pas, à lui seul, le coût total de la donation. Barème officiel.

Vérifier les donations déjà réalisées

Apportez les actes de donation et les déclarations de dons déjà faits. Signalez aussi les sommes versées pour un enfant, même si vous ne les avez pas appelées « donation ». Je dois en connaître la date et le montant avant de préparer le nouvel acte.

Un abattement fiscal est une somme retranchée de la base imposable selon les règles applicables. Il ne faut pas supposer qu’il est intégralement disponible parce qu’aucune donation immobilière n’a été signée récemment. Des dons antérieurs peuvent compter. Inversement, le traitement civil d’une donation ne se résume pas à son traitement fiscal.

Ne vous fiez pas seulement à votre mémoire. Une déclaration de don ancienne peut changer le calcul. Si vous ne la retrouvez pas, dites-le-moi.

Construire des lots que chacun peut accepter

Une répartition peut associer un immeuble, des liquidités et une somme d’équilibrage. Cette somme est souvent appelée soulte. Elle doit être finançable. Attribuer un logement à un enfant tout en lui imposant un paiement qu’il ne peut pas supporter risque de créer immédiatement une difficulté ou une revente non souhaitée.

Supposons deux lots souhaités de 180 000 € chacun. Un enfant reçoit un bien évalué 240 000 € et l’autre 120 000 € de liquidités. Un versement de 60 000 € du premier au second permettrait arithmétiquement d’atteindre 180 000 € chacun, avant frais et autres éléments. L’exemple montre le mécanisme ; il ne détermine pas la rédaction ni la fiscalité.

Il faut ensuite examiner les échéances, les garanties et les conséquences d’un retard de paiement. Si le financement suppose un emprunt, la banque intervient dans le calendrier. La donation-partage ne dispense pas de vérifier ces contraintes. Une famille peut aussi préférer une opération plus limitée, correspondant aux moyens actuellement disponibles.

Préparer les documents et le rendez-vous

Réunissez les titres de propriété, les évaluations récentes, les contrats de mariage et les actes de donation connus. Indiquez les emprunts et les locations. Pour les parts d’une société, ajoutez les statuts et les documents financiers utiles. L’étude précisera les pièces complémentaires selon ce qui est transmis.

Préparez également une liste des biens que vous ne souhaitez pas transmettre maintenant. Cette limite est aussi importante que la liste des biens donnés. Elle permet de vérifier la cohérence du projet avec vos revenus futurs, votre logement et les éventuels engagements envers d’autres proches. Le conseil doit préserver une vision d’ensemble.

La discussion familiale peut être organisée après un premier cadrage. Il est souvent plus utile de présenter plusieurs options expliquées que de demander aux enfants d’accepter immédiatement un schéma arrêté. Le notaire reste attentif au consentement de chacun et à la compréhension des effets, sans se substituer aux choix personnels.

Coût et calendrier

Je chiffre l’acte après examen des biens et des donations antérieures. Le montant comprend notamment les émoluments réglementés et les taxes applicables. Une estimation sans titre de propriété reste une estimation.

Pour une question ciblée, je propose une consultation à 200 € TTC avec une réponse écrite. Elle ne comprend pas la rédaction de la donation. Pour une analyse complexe à 600 € TTC, j’examine les pièces convenues et remets une note, avec un rendez-vous. L’acte est chiffré séparément. Le délai dépendra notamment des évaluations et des accords à obtenir.

Vous pouvez consulter la page Donations, famille et patrimoine ou me présenter votre projet de donation.

Je signe ce texte : Fabian Regairaz, notaire au Bourget.