Don familial pour un logement neuf : quelle exonération en 2026 ?
Publié le 14 septembre 2026 · Fabian Regairaz
Veille juridique · Famille et patrimoine · Vérifié le 14 septembre 2026
Un don familial destiné à acheter un logement neuf ou en VEFA peut bénéficier d’une exonération temporaire, dans la limite de 100 000 € par donateur et bénéficiaire et de 300 000 € reçus par bénéficiaire. Le versement doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2026, avec un emploi des fonds et une affectation du logement strictement encadrés.
Statut : dispositif applicable. Il s’agit du régime de l’article 790 A bis du Code général des impôts. Les éventuelles annonces concernant un budget futur obéissent à un autre calendrier.
Qui peut donner et à qui ?
Le dispositif concerne des sommes d’argent données en pleine propriété à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant. En l’absence de descendants, il peut concerner un neveu ou une nièce. Le plafond s’apprécie pour chaque couple formé par le donateur et le bénéficiaire, puis au niveau de l’ensemble des dons reçus par celui-ci.
La première question est donc familiale : qui apporte l’argent, à qui et pour quel projet ? Avant le virement, il faut également examiner les autres enfants, les aides déjà consenties et ce que chacun entend organiser. L’avantage fiscal ne répond pas, à lui seul, à ces questions.
Quel logement peut être financé ?
L’achat doit porter sur un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement. L’acquisition d’un logement ancien n’entre pas dans cette branche du dispositif. L’administration exclut également le financement d’une construction réalisée par le bénéficiaire pour lui-même, l’achat d’un terrain à bâtir pour y construire et l’apport des sommes à une SCI.
Une autre branche concerne certains travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire. Pour les mêmes dépenses, l’exonération ne se cumule notamment pas avec MaPrimeRénov’ ou une déduction de charges. Ce volet demande un examen distinct.
Le point décisif : articuler le don et la signature
Les fonds doivent être employés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Pour une VEFA, le BOFiP retient la signature de l’acte authentique : le contrat de réservation ne suffit pas. Les appels de fonds postérieurs suivent ensuite le calendrier de construction, dans les conditions précisées par l’administration.
Il faut donc mettre côte à côte trois dates : le virement, la signature prévue chez le notaire et l’échéance légale d’utilisation. Faites examiner ce calendrier avant de transférer l’argent, surtout si le programme immobilier rencontre un retard.
Que faut-il respecter pendant cinq ans ?
Le logement acheté doit servir de résidence principale au bénéficiaire ou être loué comme résidence principale pendant cinq ans à compter de l’acquisition, ou de l’achèvement s’il est postérieur. En cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre de son foyer fiscal. Pour les travaux, le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans après leur achèvement.
Un projet de revente rapide, de résidence secondaire ou de changement d’usage doit donc être signalé dès le premier rendez-vous. La destination future du logement fait partie du dossier fiscal.
Un exemple pour poser les chiffres
Une mère donne 80 000 € à sa fille pour un achat en VEFA. La fille n’a encore bénéficié d’aucun versement relevant de ce régime. Si l’intégralité de la somme est affectée à l’opération dans le calendrier requis et si les autres conditions sont respectées, les 80 000 € peuvent être exonérés de droits de donation. Les frais d’acquisition du logement restent à prévoir séparément.
Les pièces à préparer
- Le projet de réservation ou d’acte de vente et le calendrier du programme.
- Le montant envisagé, l’identité du donateur et le lien familial.
- Les justificatifs du versement et de l’utilisation des fonds.
- La destination du logement et les autres donations déjà effectuées.
La déclaration du don et la conservation des justificatifs doivent être organisées avec le dossier. Un virement ne dispense pas des formalités fiscales.
Ce que cela coûte
Dans l’exemple ci-dessus : 0 € de droits de donation si toutes les conditions de l’exonération sont remplies. L’étude propose une consultation simple à 200 € TTC ou une analyse complexe à 600 € TTC lorsque le périmètre convient. La rédaction éventuelle d’un acte, les formalités et l’acquisition immobilière sont chiffrées séparément. Consulter les modalités et les tarifs.
À retenir pour votre projet
Vérifiez ensemble le bénéficiaire, le type de logement, la date de l’acte et son usage pendant cinq ans. L’étude accompagne cette préparation dans le Grand Paris et partout en France.
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