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Donations, immobilier, successions et entreprises : retrouvez les évolutions utiles à votre projet et les guides de l’étude. Chaque décryptage précise ses sources et distingue une annonce, un texte adopté et une règle applicable.
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Immobilier : acheter, vendre et louer
Frais de notaire, achat à deux, bail notarié, copropriété et diagnostics : préparez votre opération avec les bons repères.
- Marchand de biens : avez-vous vraiment cinq ans pour revendre ?L’engagement de revendre ne donne pas toujours cinq nouvelles années. Actes antérieurs, calendrier et TVA : les points à examiner avant l’achat.
- Acheter un immeuble en liquidation judiciaire : que vérifier avant l’offre ?Acheter un immeuble en liquidation judiciaire : pouvoirs, offre, financement, occupation et frais à vérifier avant de vous engager.
- Achat immobilier : vérifier aussi le passé industriel du voisinageAvant un achat, le passé industriel du voisinage mérite aussi d’être examiné. Les informations de Géorisques permettent de distinguer l’historique d’un site d’une pollution établie.
- Un chemin classé communal appartient-il forcément à la mairie ?Le classement d’un chemin dans la voirie communale ne transfère pas, à lui seul, sa propriété à la commune. Si le classement a porté par erreur sur un terrain qui ne lui appartenait pas, les droits de propriété et une éventuelle prescription doivent être examinés.
- Division en volumes ou copropriété : que faut-il comprendre ?La division en volumes permet d’organiser des propriétés distinctes dans l’espace, notamment lorsque plusieurs usages se superposent. Elle exige de définir leurs limites, leurs relations et leur gestion ; elle ne supprime pas les obligations entre propriétaires.
- Un indivisaire en liquidation judiciaire : peut-on vendre le bien ?La liquidation judiciaire d’un indivisaire ne transforme pas les autres propriétaires en débiteurs de la procédure. Elle impose toutefois d’examiner les droits concernés, les pouvoirs du liquidateur et les conditions de vente avant tout engagement.
- Un jardin privatif en copropriété m’appartient-il vraiment ?L’expression « jardin privatif » peut désigner un terrain privatif ou une partie commune réservée à l’usage d’un lot. Seuls les titres et les documents de copropriété permettent de déterminer les droits détenus et les possibilités d’aménagement.
- Mon locataire est parti sans donner congé : que dois-je faire ?Le départ apparent du locataire ne suffit pas à mettre fin au bail ni à autoriser la reprise du logement. Il faut vérifier la situation, rechercher un congé ou un accord valable et, si nécessaire, suivre la procédure adaptée à l’abandon des lieux.
- Que vérifier lors de la dernière visite avant la signature ?La dernière visite permet de vérifier que le logement correspond à ce qui doit être délivré lors de la vente. Elle doit notamment porter sur son occupation, son état, les équipements conservés et les accès, avec signalement des écarts avant la signature.
- Le vendeur peut-il récupérer le fonds travaux de copropriété ?Le syndicat des copropriétaires ne rembourse pas au vendeur les cotisations versées au fonds travaux. Vendeur et acheteur peuvent toutefois prévoir entre eux une compensation dans l’acte, selon les sommes encore disponibles et les conditions négociées.
- Loyer impayé : quand faut-il le signaler à la Caf ou à la MSA ?Un loyer peut être dû dès son échéance sans que le seuil de signalement aux organismes d’aide au logement soit atteint. Ce seuil relève de règles spécifiques, qui doivent évoluer au 1er janvier 2027.
- À quoi sert l’état descriptif de division dans une copropriété ?L’état descriptif de division identifie les lots d’un immeuble et permet de les désigner dans les actes immobiliers. Il doit être lu avec le règlement de copropriété et leurs modifications pour comprendre ce que vous achetez et les droits attachés au bien.
- Peut-on devenir propriétaire d’un terrain par longue possession ?Une possession prolongée peut permettre d’acquérir la propriété d’un terrain si toutes les conditions de la prescription acquisitive sont réunies. L’écoulement du temps ou l’entretien du terrain ne suffit pas, à lui seul, à établir ce droit.
- Peut-on payer le dernier loyer avec son dépôt de garantie locatif ?Le locataire ne peut pas décider de remplacer son dernier loyer par le dépôt de garantie versé à son entrée. Le loyer reste à régler, puis le bailleur restitue le dépôt après examen des sommes qui peuvent être retenues.
- Fissures dans une maison : que vérifier avant de l’acheter ?Une fissure visible doit être examinée dans son contexte avant de conclure qu’elle est sans gravité ou qu’elle menace la solidité de la maison. Les diagnostics de vente ne remplacent pas une étude technique adaptée lorsqu’un doute existe sur la structure.
- Que vérifier avant de signer une promesse de vente immobilière ?Avant de signer, vérifiez ce que vous achetez, les conditions de votre engagement et le sort des sommes versées si la vente n’aboutit pas. La promesse fixe déjà des droits et des obligations : les difficultés connues doivent être examinées à ce stade.
- Peut-on vendre une maison avec des travaux non déclarés en mairie ?La présence de travaux non déclarés n’interdit pas systématiquement de vendre, mais elle impose d’examiner leur régularité et d’informer précisément l’acheteur. La vente ne remplace ni une autorisation d’urbanisme ni les travaux nécessaires à une mise en conformité.
- Vente immobilière : que doit déclarer le vendeur à l’acheteur ?Le vendeur doit communiquer les informations qu’il connaît et qui sont déterminantes pour le consentement de l’acheteur, lorsque celui-ci les ignore légitimement ou lui fait confiance. Les diagnostics obligatoires doivent être complétés par une information précise sur les difficultés connues du bien et de son environnement.
- Acheter en VEFA : comprendre le contrat et les appels de fondsAchat en VEFA : contrat de réservation, garanties, appels de fonds et livraison. Les points à vérifier pour préparer votre achat d’un logement neuf.
- Prêt immobilier refusé : comment récupérer les sommes versées ?Lorsque la condition suspensive de prêt échoue dans les conditions prévues par la loi et la promesse, les sommes avancées à valoir sur la vente sont remboursables. Un refus bancaire ne suffit toutefois pas à lui seul : il faut vérifier que les demandes de financement et les démarches respectaient l’engagement signé.
Famille, succession et patrimoine
Donation, protection du conjoint, usufruit et succession bloquée : comprendre vos choix pour organiser la suite.
- Divorce : garder la maison et calculer la soulteVous souhaitez garder votre logement après un divorce ? Comprenez le calcul de la soulte, les frais à prévoir et l’accord à obtenir auprès de votre banque.
- Quasi-usufruit sur de l’argent : que faudra-t-il restituer ensuite ?Le quasi-usufruit permet d’utiliser des biens qui se consomment par leur usage, comme une somme d’argent, avec une obligation de restitution à son terme. Une convention peut préciser cette dette et ses garanties, sans assurer à elle seule son remboursement ni sa déduction fiscale.
- Une SCI avec démembrement protège-t-elle le conjoint survivant ?Le démembrement des parts d’une SCI peut contribuer à la protection du survivant, mais son effet dépend des droits créés et des statuts. Il faut traiter séparément l’occupation du logement, les revenus, les pouvoirs de décision et la transmission aux héritiers.
- Peut-on accepter seulement une partie de son héritage reçu ?Le cantonnement permet, sous conditions, de limiter ce que l’on reçoit par un legs ou une libéralité entre époux. Il ne donne pas à tout héritier le droit de sélectionner librement les biens d’une succession en écartant ses dettes.
- Peut-on prévoir une clause de tontine sur les parts d’une SCI ?Une clause de tontine portant sur toutes les parts d’une SCI expose la société à la nullité. Avant de retenir ce mécanisme pour protéger le survivant, il faut examiner son étendue, son caractère aléatoire et ses conséquences civiles et fiscales.
- Que devient le bien au décès du nu-propriétaire avant l’usufruitier ?Le décès du nu-propriétaire n’éteint pas, à lui seul, l’usufruit détenu par une autre personne. La nue-propriété entre en principe dans sa succession, avec un examen des clauses de l’acte d’origine et des droits du conjoint survivant.
- Peut-on renoncer à une succession après avoir reçu une donation ?Avoir reçu une donation n’interdit pas de renoncer ensuite à la succession du donateur. Cette décision exige toutefois d’examiner le sort de la donation, les droits des autres héritiers et les conséquences pour les descendants appelés à votre place.
- Peut-on déshériter ses enfants en partant vivre à l’étranger ?S’installer à l’étranger ne suffit pas à écarter les droits des enfants dans une succession. Il faut déterminer la loi applicable, examiner les protections qu’elle prévoit et vérifier les règles concernant les biens conservés en France.
- Comment récupérer à son nom personnel un immeuble détenu en SCI ?Un associé peut envisager d’acquérir personnellement un immeuble de sa SCI ou de le recevoir dans le cadre d’une opération sur ses droits sociaux. Le choix dépend des statuts, de l’accord nécessaire, des dettes et du coût fiscal de chaque solution.
- Peut-on changer de régime matrimonial après plusieurs années ?Les époux peuvent changer de régime matrimonial ou l’aménager par acte notarié, dans l’intérêt de la famille et avec leur accord commun. Le projet demande d’examiner leurs biens, leurs dettes et les conséquences pour les enfants et les créanciers.
- Peut-on avantager un enfant par une donation et dans quelles limites ?Vous pouvez avantager un enfant par une donation, à condition de tenir compte de la réserve héréditaire des autres enfants. L’acte doit préciser si vous lui donnez une avance sur sa succession ou un avantage supplémentaire pris sur la quotité disponible.
- Don familial pour un logement neuf : quelle exonération en 2026 ?Dons familiaux pour un logement neuf : plafonds, calendrier, VEFA et conditions de l’exonération temporaire applicable aux versements jusqu’à fin 2026.
- Mariage sans contrat : à qui appartiennent les biens du couple ?Lorsque le régime légal français s’applique, les époux mariés sans contrat relèvent de la communauté réduite aux acquêts. Les biens acquis pendant le mariage et l’épargne issue des revenus sont en principe communs, tandis que les biens antérieurs au mariage ou reçus personnellement par donation ou succession restent en principe propres.
- Indivision bloquée : préparer une sortie réalisteUne succession bloquée exige d’identifier ce qui empêche les opérations : un silence, une contestation des droits ou un désaccord sur les biens. Selon la difficulté, un accord préparé avec le notaire, une médiation ou une démarche judiciaire peut permettre de poursuivre le règlement.
- Succession : préparer les décisions des six premiers moisLe notaire identifie les héritiers, reconstitue le patrimoine et prépare les actes nécessaires au règlement de la succession. Les décisions sur l’acceptation, les biens et leur partage se prennent avec les personnes concernées, selon leurs droits et les règles applicables.
- Comment mieux protéger son conjoint dans une famille recomposée ?Dans une famille recomposée, la protection du conjoint se prépare en examinant le régime matrimonial, la propriété du logement et les dispositions successorales. Une donation entre époux peut élargir ses droits, avec des conséquences à mesurer pour lui et pour les enfants.
- Quelle différence entre donation et donation-partage en famille ?La donation simple transmet un bien ; la donation-partage organise aussi sa répartition entre les bénéficiaires. Cette dernière peut retenir les valeurs au jour de l’acte pour certains calculs successoraux, à condition de respecter les règles prévues par la loi.
- Comment donner sa maison à ses enfants en gardant l’usufruit ?Vous pouvez donner la nue-propriété de votre maison à vos enfants et conserver l’usufruit par un acte notarié. Vous gardez alors le droit de l’habiter ou d’en percevoir les loyers, tandis qu’une vente en pleine propriété nécessite aussi l’accord des enfants.
- Donations : 50 000 € exonérés et taux à 6 %, les annonces pour 2027Le gouvernement propose 50 000 € exonérés et un taux temporaire de 6 % sur une fraction taxable jusqu’à 100 000 €. Une annonce pour le budget 2027, encore soumise au processus législatif.
Entreprises, SCI et commerces
Baux commerciaux, fonds de commerce, murs professionnels et transmission d’entreprise : reliez votre stratégie aux actes.
- Marchand de biens : avez-vous vraiment cinq ans pour revendre ?L’engagement de revendre ne donne pas toujours cinq nouvelles années. Actes antérieurs, calendrier et TVA : les points à examiner avant l’achat.
- Acheter un immeuble en liquidation judiciaire : que vérifier avant l’offre ?Acheter un immeuble en liquidation judiciaire : pouvoirs, offre, financement, occupation et frais à vérifier avant de vous engager.
- Transmettre des titres de société : une valeur qui doit se justifierLe guide d’évaluation des entreprises de la DGFiP, édition juin 2026, rappelle l’importance d’une analyse adaptée à chaque société. Un repère utile avant une donation ou une succession.
- Quelle TVA quand une entreprise construit un immeuble pour elle ?Une entreprise qui construit un immeuble pour ses propres besoins doit examiner l’éventuelle taxation d’une livraison à soi-même et ses droits à déduction. Cette taxation n’est pas systématique : elle dépend notamment de l’affectation du bien et du régime de TVA applicable.
- Cession Dailly : financer sa trésorerie avec ses factures clientsLa cession Dailly permet de mobiliser des créances professionnelles dans le cadre d’un financement, au moyen d’un bordereau conforme. Elle peut apporter de la trésorerie avant le règlement des clients, mais ne supprime pas automatiquement le risque d’impayé pour l’entreprise.
- Comment fonctionne une fiducie-sûreté pour garantir un prêt ?La fiducie-sûreté organise le transfert de biens ou de droits à un fiduciaire pour garantir une dette, dans un patrimoine distinct. Le contrat doit prévoir la gestion de ces biens, leur restitution et les conséquences d’un défaut de paiement.
- Crédit-bail immobilier : comment financer un local professionnel ?Le crédit-bail immobilier permet à une entreprise d’utiliser un immeuble loué avec la possibilité de l’acquérir selon les conditions du contrat. Il crée un engagement financier durable, dont il faut mesurer les loyers, les charges, la sortie et la fiscalité.
- Vendre un immeuble pendant un plan de redressement : les règlesUne société qui exécute un plan de redressement peut envisager de vendre un immeuble, sous réserve des restrictions du jugement et des règles de la procédure. Le prix ne constitue pas nécessairement une trésorerie librement disponible pour financer un nouveau projet.
- Que devient le bail commercial du locataire mis en liquidation ?La liquidation judiciaire du locataire ne met pas automatiquement fin au bail commercial en cours. Le sort du contrat et les démarches du bailleur dépendent de la procédure, de la date des impayés et des décisions prises sur sa poursuite ou sa cession.
- Caution ou garantie à première demande : quelles différences ?La caution garantit le paiement de la dette d’un débiteur défaillant. La garantie autonome prévoit un engagement de paiement distinct, selon ses propres conditions, avec des moyens de contestation différents de ceux du contrat principal.
- Faut-il modifier son bail commercial après la réforme de 2026 ?La réforme de mai 2026 ne commande pas de réécrire tous les baux commerciaux. Il faut vérifier séparément l’activité exercée, la date du contrat ou de son renouvellement et l’événement concerné, notamment une vente ou une restitution des locaux.
- Bail commercial impayé : comment agit la clause résolutoire ?La clause résolutoire peut entraîner la fin du bail commercial après un commandement resté infructueux pendant le délai légal. Son application suppose toutefois de vérifier la clause, l’acte délivré, les sommes réclamées et les moyens de défense du locataire.
- Bail dérogatoire ou occupation précaire : quelle différence ?Le bail dérogatoire permet une location commerciale courte, tandis que la convention d’occupation précaire repose sur des circonstances particulières justifiant l’instabilité de l’occupation. Le choix dépend donc du projet et de sa situation réelle, pas seulement de la durée souhaitée.
- Bail commercial : faut-il immatriculer chaque local pour rester ?Une immatriculation distincte n’est pas toujours nécessaire pour chaque local lorsqu’ils constituent une même unité d’exploitation. Il faut toutefois vérifier l’activité déclarée, les locaux concernés et les conditions du droit au renouvellement avant de tirer cette conclusion.
- Travaux dans un local commercial : quelles autorisations obtenir ?Des travaux dans un local commercial peuvent nécessiter l’accord du bailleur, une décision de copropriété et des autorisations administratives distinctes. Le bail doit préciser qui prépare chaque demande et qui dispose du pouvoir nécessaire pour la présenter.
- Bail commercial : que faire si le bailleur refuse les travaux ?Lorsque des travaux relèvent de ses obligations, le bailleur commercial peut être contraint de les réaliser dans les conditions prévues par le droit applicable. Le locataire doit d’abord établir les désordres et les responsabilités, car arrêter de payer ou quitter les lieux peut créer un autre litige.
- Donation d’entreprise : faut-il demander un rescrit sur sa valeur ?Le rescrit valeur permet de consulter l’administration fiscale sur l’évaluation d’une entreprise avant sa donation, sous les conditions prévues par la loi. Pour certaines entreprises, son silence peut désormais valoir accord, mais le dossier et le calendrier doivent être vérifiés avant de signer.
- Une SCI doit-elle déposer une déclaration fiscale 2746 chaque année ?Une SCI détenant un immeuble en France doit examiner sa situation au regard de la taxe annuelle sur les immeubles et identifier l’exonération dont elle bénéficie. Depuis la réforme de juin 2026, un simple engagement de communiquer des informations sur demande ne suffit plus pour l’exonération légale qui reposait sur cette possibilité.
- Pourquoi faire un bail commercial chez le notaire pour vos locaux ?Le bail commercial notarié permet de formaliser les engagements et peut constituer un titre exécutoire pour les créances qu’il constate. Il faut toutefois distinguer le recouvrement d’un loyer de la résiliation du bail et de l’expulsion, qui suivent leurs règles propres.
- Peut-on réclamer une indexation de loyer commercial oubliée ?Un rappel peut être demandé si le bail prévoit une indexation automatique valable et si les sommes réclamées ne sont pas prescrites. La révision légale du loyer suit une autre procédure : elle ne permet pas de reconstituer librement des hausses jamais demandées.
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